viernes, 11 de diciembre de 2009

La vivienda sí que pierde valor

La falsa creencia de que el precio de las casas nunca cae alimenta las burbujas inmobiliarios
DANIEL FUENTES CASTRO 11/12/2009

Resulta sorprendente que en cualquier boom inmobiliario se ignoren principios básicos de Economía y se imponga la creencia popular de que "la vivienda nunca cae de precio". Esta creencia parece estar incorporada en nuestro ADN. Qué gran razón tiene Selten, Nobel de Economía en 1994, cuando afirma que "la idea de la Teoría Económica sobre el comportamiento económico parte de supuestos racionales que no se cumplen en la realidad."

Los hogares no solo gastan más cuando sus ingresos aumentan; también cuando se perciben a sí mismos más ricos
Las expectativas sobre el crecimiento de los precios incentivan la compra de vivienda, a ser posible a corto plazo y con gran endeudamiento. ¿Por qué con endeudamiento? Pongamos que usted adquiere una vivienda por 100.000 euros con la expectativa de revenderla al año siguiente a un precio 15% superior. Ésta será su rentabilidad económica. Considere, en cambio, que adelanta 20.000 euros y solicita un préstamo hipotecario de 80.000 euros con un interés del 5%. Al cabo de un año vende el piso por 115.000 euros.
Una vez amortizado el préstamo y los intereses, le queda un beneficio neto de 11.000 euros. Como ha invertido 24.000 euros de capital propio (la entrada del piso más intereses) y ha obtenido un rendimiento de 11.000 euros, su rentabilidad financiera es el 45.8%. Se da la paradoja de que comprar al contado no es racional. ¿Dónde está el truco? Sencillamente en que nos han prestado 80.000 euros que se han revalorizado en la misma proporción que la vivienda. ¡Es preferible echar mano de los ahorros de los demás! Y aún más: la creencia en la subida futura de los precios alimenta el apetito de los inversores, que incrementan la demanda empujando los precios al alza. Las expectativas terminan por autocumplirse sin ningún fundamento y mientras la burbuja se forma se incrementan los beneficios y se genera empleo. No hay inceptivos para pincharla. Al político que lo suguiera tampoco se lo agradecerán.